Imobiliárias transferem custo de seguro fiança ao locador

Proprietário pode ainda pagar taxa administrativa maior como garantia

As imobiliárias têm se mobilizado para facilitar as condições de fechamento de negócios de aluguel que não pesem no bolso do inquilino.

A Lello lançou, em junho, um sistema, o Aluguel Garantido, pelo qual a empresa assegura ao locador, em caso de inadimplência, o recebimento de até 12 parcelas não-pagas, com IPTU e condomínio incluídos.

Essa garantia, porém, eleva a taxa administrativa que o proprietário paga à imobiliária de 8% para 12% sobre o valor das mensalidades.

A Bastos Imóveis, por sua vez, procurou uma saída para driblar a percepção dos inquilinos de que o seguro-fiança é caro e patenteou um sistema chamado Locação Relâmpago, em parceria com a Porto Seguro.

"A idéia é o locador arcar com o seguro", diz Mara Bastos, 39, sócia da imobiliária.

"O inquilino não tem custo algum, só tem de ter seu cadastro aprovado. A seguradora divide o preço do seguro em 12 vezes, e as parcelas são debitadas do aluguel recebido mensalmente pelo locador."

Há o cuidado, ressalta, de orientar o proprietário para não embutir o valor do seguro no de locação, aumentando este último.

"O benefício do proprietário é diminuir a vacância do imóvel. Ele paga o seguro para ter tranqüilidade. Se aumenta o valor do aluguel, cria uma disparidade com o preço de bens semelhantes", raciocina.

Bastos diz que, em sua imobiliária, o seguro-fiança responde por 50% dos contratos.

Tradicionais

Existem alternativas de garantia de locação que não passam pelo pedido ao parente ou amigo nem pelo peso do aluguel extra do seguro-fiança.

A mais tradicional é o depósito caução, equivalente, por lei, a no máximo três aluguéis, adiantados pelo locatário no início da vigência do contrato e, se não há inadimplência, devolvidos ao final do acordo.

Sua escolha exige que o locatário tenha o dinheiro para o depósito. Para o proprietário, há desvantagem se a inadimplência é discutida na Justiça.

"Quando o inquilino é citado [comunicado], já se passaram os três meses", estima o advogado imobiliário Daphnis Lauro, 60.

"Não recomendo a meus clientes. Todo o tempo por que o processo se estender além de 90 dias será de prejuízo na certa", argumenta.

Apesar dessa possibilidade, a caução em dinheiro ainda é a modalidade vice-campeã entre as garantias.

Na capital, ela abocanha pouco menos de um terço dos contratos de locação, de acordo com a pesquisa do Creci-SP.

Outra alternativa é o título de capitalização, como o Novo Garantia de Aluguel, da Sul América Capitalização.

O locador combina com o inquilino quantos aluguéis devem ser depositados e ficar vinculados ao contrato. O locatário concorre a sorteios pela Loteria Federal e recebe todo o dinheiro de volta no final do prazo do aluguel, com correção pela TR (Taxa Referencial).

Seguro fiança locaticia cresce em SP

Pesquisa aponta alta de seis pontos percentuais na escolha da opção, de janeiro a junho

"Quer ser meu fiador?" A questão causa, do lado de quem pede, constrangimento, e do de quem recebe a proposta, arrepios. Mas pode ser -e tem sido- evitada com outras alternativas de garantia de aluguel.

A que mais tem crescido, de acordo com pesquisas de entidades imobiliárias paulistas, é a do seguro fiança locatícia.

Números do Creci-SP (conselho regional de corretores) indicam que, em janeiro, a porcentagem de utilização dessa modalidade nos contratos de locação na cidade de São Paulo era de 13,04%. Em junho, já somava 19,28%.

Dados do Secovi-SP (Sindicato de Administradoras e Imobiliárias), por sua vez, indicam que o seguro-fiança saltou do patamar de 11,5% a 12%, nos primeiros meses de 2006, para o de 15,1%, em maio deste ano.

Especialistas apontam comodidade para o locatário e maior segurança para o locador como fatores que têm impulsionado esse crescimento.

Caro

Mas muitos usuários são taxativos ao afirmarem que seu custo, que é de cerca de um aluguel a um aluguel e meio a mais por ano para imóveis residenciais, é muito sentido no bolso.

"Pesou bastante porque, quando a gente muda, há várias outras despesas", raciocina a professora Fernanda Lustosa.

"Achei caro", corrobora a empresária Vanessa Figueiredo Simão, 27, que optou pela modalidade para um imóvel comercial. "Custou mais ainda, dois aluguéis e meio", ressalta. "Mas prefiro pagar do que incomodar outra pessoa."

Esse princípio também foi adotado pela produtora Ana Paula Galdieri, 29.

"Foi rápido contratar o seguro, e nem achei tão caro. Meus pais têm imóvel só fora da cidade e eu não tinha tempo de correr atrás de outro fiador. Não incomodei ninguém", lembra.

Para o proprietário, a vantagem apontada por Hubert Gebara, vice-presidente do Secovi-SP, é a maior rapidez para receber os aluguéis atrasados em caso de inadimplência.

Dinheiro em 15 dias

"Com o fiador, até que a ação seja executada na Justiça, o locador pode levar dois anos para receber o dinheiro", estima.

"No caso do seguro, uma vez proposta a ação, caracteriza-se o sinistro, e, em cerca de 15 dias, a seguradora já começa a ressarcir os valores."

Mas José Neto, 56, presidente do Creci-SP, alerta para um senão importante. "Se o contrato do seguro vence antes do de aluguel e não é renovado, o proprietário fica sem garantia", observa.

Isso pode acontecer porque os acordos de locação duram, geralmente, 30 meses, e o seguro-fiança, válido por 12 meses, não tem renovação automática.

"O locador precisa sinalizar que quer continuar com aquela garantia", especifica Adilson Pereira, 47, diretor de fiança locatícia da Porto Seguro, que comercializa o produto.

Alternativa para o Fiador do Aluguel é o Seguro Fiança Locatícia

O imóvel já foi escolhido e está na hora de eleger uma das opções de garantia oferecidas pelo mercado para o contrato de aluguel. A mais comum, e constrangedora, é a apresentação do fiador. Depois dela, vem a alternativa do Seguro Fiança Locatícia.

Com o Seguro Fiança o inquilino está dispensado de buscar alguém que tenha duas propriedades e pedir favor. Esta é a principal vantagem.

Ao proprietário do imóvel, a garantia de pagamento do aluguel em situações de atraso é dada pela seguradora contrata na imobiliária. A prazo de ressarcimento não ultrapassa 90 dias, sendo o Seguro Fiança a operação mais vantajosa para o locador.

Tendo os documentos aprovados, o inquilino desembolsa anualmente cerca de de 70% a 150% do valor do aluguel mais as taxas (condomínio e IPTU). Algumas imobiliárias parcelam este custo e, em geral, oferecem descontos na renovação do seguro.

O requisito para pessoa física é de que o custo do aluguel seja inferior a 35% da renda. Para pessoa jurídica (locação comercial), 20%.

O Título de Capitalização, outra modalidade de garantia locatícia, é pouco requisitado por exigir uma grande quantia de investimento. “A cobrança é única, porém elevada, 12 vezes o valor do aluguel mais encargos (condomínio e IPTU)”. Na desocupação, o locatário recebe o dinheiro de volta, corrigido ao uma taxa de 3% a.a.

“A última opção é a Caução de Bem Imóvel”. Nesta condição, o locatário nomeia um bem móvel ou imóvel de sua propriedade, oferecido como garantia da dívida que possa vir a existir. O patrimônio fica alienado à administradora.


Documentação solicitada ao inquilino para o Seguro Fiança.

Pessoa Física:

CPF e RG (do casal);
Comprovante de residência;
Certidão de Casamento ou declaração de união estável;
Ttrês últimos contra-cheques (empregado com vínculo, pensionista, aposentado);
Declaração de Imposto de Renda na Íntegra (com protocolo de recebimento)

Pessoa Jurídica:

CNPJ e Alvará;
Contrato Social (com a última alteração contratual);
RG e CPF dos representantes;
Declaração de Imposto de Renda da empresa e dos representantes;
Capital Social de dez vezes o aluguel mais condomínio.

Fiador:

Todos os documentos do locatário seguidos de matrículas atualizadas dos imóveis.